Als het kabinet niet snel iets doet aan de aftrek van de hypotheekrente, dreigt een neerwaartse spiraal in de huizenprijzen. Dat vreest hoogleraar Johan Conijn.

Amsterdam -- ‘Het kabinet moet haast maken met het aanpakken van de hypotheekrenteaftrek. Die renteaftrek stimuleert het aangaan van schuld. Terwijl het noodzakelijk is om de schulden af te bouwen.’ Dat zegt Johan Conijn, bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, en directeur van consultancybureau Ortec Finance.

Het kabinet zou er volgens Conijn verstandig aan doen huiseigenaren aan te moedigen meer hypotheekschuld af te lossen, bijvoorbeeld door de renteaftrek geleidelijk af te bouwen. Door de passiviteit van het kabinet dreigt zich echter een ramp op de koopmarkt te voltrekken. De gemiddelde koopprijs van een woning is sinds het derde kwartaal van 2008 al met 15% gedaald, maar die prijsdaling dreigt flink door te zetten.

‘De banken willen de totale omvang van hun kredietposities absoluut omlaag brengen, gezien hun enorm kwetsbare financieringspositie. En dus nemen ze nu het heft in eigen handen’, aldus Conijn. ‘Want ze zitten klem.’ Dat betekent dat ze slechts mondjesmaat nieuwe hypothecaire kredieten verstrekken. ‘Terwijl een hypotheek vóór 2008 wat de banken betreft niet hoog genoeg kon zijn.’

De banken lopen nu een ‘levensgroot risico’. De uitstaande schuld aan Nederlandse hypotheken bedraagt circa € 645 mrd. Daartegenover staat slechts circa €  300 mrd aan spaargeld. Niet dat we in Nederland te weinig sparen, zo zegt Conijn. Maar veel van ons spaargeld loopt via de pensioenfondsen en die brengen het niet naar de woningmarkt. Dat in tegenstelling tot landen als Denemarken, waar de pensioenbesparingen rechtstreeks worden aangewend voor hypothecaire financiering.

Nederlandse banken moeten het gat van € 345 mrd op de internationale kapitaalmarkt financieren. De internationale kapitaalmarkt is, sinds de crisis zich in 2008 ontvouwde, veel minder toeschietelijk. En financiering is duurder geworden en internationale afspraken verplichten de banken tot strengere kapitaalratio’s.

Conijn noemt het een ‘gemiste kans’ dat het kabinet-Rutte niet is ingegaan op voorstellen van de banken om de aftrekbaarheid van de hypotheekrente aan te passen. Conijn: ‘In juli vorig jaar gaf Rabobank-topman Piet Moerland met zijn tienpuntenplan het kabinet een voorzet voor structurele aanpak van het schuldenprobleem.’ Rabobank stelde onder meer voor een hypothecaire kredietvorm in te voeren waarbij klanten daadwerkelijk moeten aflossen. Maar het kabinet-Rutte gaf niet thuis. Alleen de overdrachtsbelasting werd in juli tijdelijk verlaagd.

Conijn juicht het voorstel van de Rabobank toe, omdat daarmee de mogelijkheid wordt geschapen om de schuldenlast te verminderen en het risico voor de banken te beperken. ‘En wat de Nederlandse Vereniging van Banken vorige week riep — die wil geleidelijk een einde aan de hypotheekrenteaftrek — ligt in het verlengde van Moerlands tienpuntenplan.’

Maar als de politiek niet handelt, handelen anderen, aldus Conijn. ‘Daarom kunnen de banken nu alleen nog maar de volumeknop hanteren.’ Met andere woorden: ze zullen minder hypotheken verlenen. ‘Het grote gevaar is dan een neerwaartse spiraal in de prijzen en die vergroot de risico’s bij de banken nog verder. Onderliggende onderpanden worden nog minder waard. Banken gaan dan nog minder hypotheken verstrekken. Dit doemscenario moeten we voorkomen’, stelt Conijn.

Ook de Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) springen in het gat dat het kabinet laat vallen. Die trekken nu zelf de teugels strakker en komen met voorstellen die het risico voor de banken beperkt. ‘Beide instellingen doen dat vanuit hun eigen verantwoordelijkheid. Die ligt niet in de eerste plaats bij de woningmarkt. Het kan voor die markt desastreus uitpakken.’

Zo wil de AFM dat banken strenger zijn in hun hypotheekverstrekking aan tweeverdieners, strenger dan volgens de normen van het Nibud en de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) die 90% van alle hypotheken garandeert. ‘Terwijl NHG toch heel verantwoord de kredietruimte voor gezinnen vaststelt. Maar volgens de AFM dus toch te ruim.’

En zo wil ook DNB de schuldpositie van de banken aanpakken, door regels in te voeren die het lastiger maken nieuwe hypotheken te verlenen. Op zich terecht gezien de kwetsbaarheid van de banken, aldus Conijn. Maar het zou veel verstandiger zijn als die kwetsbaarheid werd teruggedrongen door huishoudens aan te zetten tot meer aflossing van hun hypotheek.

Een ander voorbeeld van het te strak aanhalen van de teugels is volgens Conijn de positie van de banken rond de restschuld op woningen. Bij verkoop van een woning kan de hypotheek hoger blijken dan de marktwaarde van dat huis. Restschuld mag volgens de nieuwe bancaire code officieel worden meegefinancierd. Maar de banken weigeren dat in de praktijk, aldus Conijn.

Terwijl dit kabinet alle kansen laat liggen om iets te doen aan de hypotheekrenteaftrek, rijst de vraag wat het kabinet gaat doen met de overdrachtsbelasting. Die is per 1 juli 2011 voor een jaar verlaagd van 6% naar 2%. Handhaaft het kabinet die verlaging of draait ze haar na juni terug?

Conijn vreest dat het kabinet de belastingverlaging terugdraait. Dat zou ‘een fors negatief effect op de woningmarkt’ hebben. ‘De banken gaan dan nog meer op de rem staan, want ze moeten die overdrachtsbelasting ineens weer meefinancieren. Juist door de overdrachtsbelasting hebben de banken vaak meer dan 100% van de woningwaarde gefinancierd.’

Vooralsnog is de verlaging tijdelijk, aldus het kabinet, maar de evaluatie van de effecten zou Den Haag nog op andere gedachten kunnen brengen, zo luidt het kabinetsstandpunt.

Het kabinet moet volgens Conijn vooral het negatieve effect van een verhoging van de overdrachtsbelasting bekijken, in plaats van het effect van de verlaging te gaan evalueren. ‘Het stimulerend effect van de verlaging is waarschijnlijk veel minder groot geweest dan het negatieve effect dat het terugdraaien van de belastingverlaging zou hebben.’